Já ouviu falar da lei municipal complementar Nº35 de 2019?
A grande maioria das pessoas desconhece que não é permitida a ampliação de áreas de sua edificação, seja casa, apartamento, instituição ou comércio sem o conhecimento e autorização da prefeitura municipal.
O correto é informar a prefeitura sobre qualquer reforma feita no imóvel, mesmo que não tenha acréscimo de área, por exemplo: trocar piso ou revestimento de parede, retirada de parte ou da totalidade de uma parede, aumentar vãos de portas e janelas.
Regularização de obra
A execução destas reformas gera resíduos sólidos (entulhos) e é necessária a contratação de um arquiteto ou engenheiro civil para elaborar um projeto de destinação de resíduos sólidos da construção civil com RRT (Registro de Responsabilidade Técnica) se o documento for emitido pelo arquiteto ou ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) quando elaborado por engenheiro civil.
É comum, principalmente, os condôminos que moram no pavimento com terraço cobrirem esta área parcial ou integralmente, porém qualquer cobertura fixa, seja de vidro, lona, polipropileno, policarbonato, telha cerâmica ou qualquer tipo de cobertura com mais de 1,20m de profundidade configura ampliação de área.
Áreas descobertas como terraços são configuradas como NÃO COMPUTÁVEIS. Já as áreas cobertas são consideradas COMPUTÁVEIS. Esta distinção gera cálculos diferentes de taxas a pagar na prefeitura durante a aprovação do empreendimento. A área que foi coberta passa de NÃO COMPUTÁVEL para COMPUTÁVEL e por isso deve ser oficialmente integrada à edificação principal, junto à prefeitura.
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Através do plano diretor a cidade é dividida em zonas e cada uma delas estabelece parâmetros para os terrenos onde estão localizados. Entre eles é estabelecida a altura máxima da edificação, afastamentos em relação aos limites frontal, dos fundos e laterais do terreno, taxa de ocupação, entre outros.
O plano diretor deve ser atualizado a cada 10 anos, portanto é possível que tais parâmetros sofram alterações. Quando é feita uma intervenção na casa ou na área de terraço com a ampliação de área, muitas vezes estes parâmetros são desrespeitados e isso gera uma multa bastante alta, justificada como compensação urbanística.
O cálculo varia para edificações unifamiliares e multifamiliares porque os índices usados são diferentes. O parcelamento do valor da multa pode ser dividido em apenas 6 meses para edificações multifamiliares e em até 24 vezes para as unifamiliares, sendo a parcela mínima de 0,5 UFM (Unidade Fiscal Municipal) que em 2022 em Balneário Camboriú será de R$ 365,17.
O cálculo também varia em função da área da edificação, quanto maior a área maior a o coeficiente aplicado e consequentemente maior a multa.
Para edificações unifamiliares a fórmula aplicada é:
- Edificações até 100m2 = 0,10(CUB) X AE
- Edificações entre 101m2 até 200m2 = 0,20(CUB) X AE
- Edificações entre 201m2 até 350m2 = 0,30(CUB) X AE
- Onde AE significa Área excedente.
O CUB (Custo Unitário Básico da construção civil) varia mensalmente e é calculado para a realidade de cada estado brasileiro. Em fevereiro de 2022 o valor do CUB -SC foi de R$ 2.438,51.
Para edificações multifamiliares, a depender da localização do imóvel os índices aplicados variam de 0,63 o menor para vias transversais em bairros como: Nações, Vila Real, Municípios, Iate clube, Barra, Nova Esperança, Praias Agrestes e 1,19 nos mesmos bairros, porém nas vias principais e avenidas.
No centro varia de 1,19 a 2,32 e na avenida atlântica o índice é 5. Na prática significa dizer que para regularizar uma cobertura de telha de fibrocimento com apenas 6,5m2 de área, por exemplo, que tem a função apenas de cobrir a lavanderia num terraço, sem fechamento de paredes, numa rua transversal na Vila Real a multa fica R$ 9.985,69 porque infringiu o recuo lateral do prédio.
Se a mesma situação fosse num terraço na avenida Atlântica o valor da multa passaria a ser de R$ 79.251,57. Por se tratar de edificação multifamiliar o débito deverá ser parcelado no máximo em 6 vezes ou deverá ser demolido e o fiscal da prefeitura fará uma visita ao local para confirmar a demolição.
Portanto, pense muito bem antes de executar obras sem consultar os índices estabelecidos na consulta de viabilidade para construção expedido pela prefeitura. É importante alertar que esta lei só se aplica a construções executadas antes de 23 de outubro de 2017 com comprovação. Para construções feitas depois desta data a prefeitura não regulariza mesmo que o proprietário se disponha a pagar multa.
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Texto da Arquiteta Sheila Mattar
Além de elaborar projetos arquitetônicos e complementares, realiza obras novas, reformas em geral e faz a regularização de obras junto à prefeitura municipal de Balneário Camboriú.
